予想通り住宅価格は２月には既に上昇していた！インフレ第２波は前年高値を超える!?
昨日25日(火)に、２月分の「S&P/ケース・シラー住宅価格指数(20都市)」「FHFA住宅価格指数」、３月分の「新築住宅販売戸数」など米国住宅関連の経済指標が発表され、何れも市場予想を大きく上振れる結果となりました。
そして先ほど、「MBA住宅ローン申請件数指数」が発表され、30年住宅ローン利率は6.55%と先週から上昇したにもかかわらず、前週比+3.7％と最新のデータでも住宅需要の好調さを示す結果となりました。
「S&P/ケース・シラー住宅価格指数(20都市)」に於いては、FRB(米連邦準備理事会)による急激な金融引き締め政策等により、昨年2022年６月に最高値を付けてから今年2023年の１月までの７か月間下落し続けました。
が、予想した通り、未だ政策金利の利上げが継続されている中でもお構いなしに、こぐ僅かですが早くも８か月目で反発しました。
ローン利率の鈍化や物件の供給不足、そして旺盛な住宅需要などが影響していると思われ、住宅価格は今後も上昇していくと推測されます。
米国CPI構成比重の大きい「住居費」が下がる前に住宅価格再び上昇か!?
そうなってくると、気になるのが米国の今後のインフレの行方となります。
当指数の前年同月比では、昨年2022年４月に21.2％の最高値を付けています。
そして、その２か月後の６月に米国CPI(消費者物価指数)も前年同月比で9.1％(季節調整済みで8.9％)の最高値を付けています。
CPIの構成項目である「住居費」は比重が大きいので、住宅価格が上昇すると必然とCPIの数値も大きくなります。
つまり、再び「S&P/ケース・シラー住宅価格指数(20都市)」が、前年同月比で21.2％辺りまで上昇すれば、CPIも再び9.1％前後まで上昇することになりそうです。
では、今年2023年１月を100としたグラフを見てみます。
来年2024年１月時点で121.2まで上昇していれば前年同月比21.2％の達成ですが、それにはコロナ禍で急上昇した時と同じような角度の上昇率で上がっていく必要があります。
何かしら特需が生まれないと、なかなか厳しそうな感じです。
【S&P/ケース・シラー住宅価格指数(20都市)】
なお、WTI原油価格も2022年６月には月平均114.8ドル/バレルと2022年の最高値を記録しています。
ロシアによるウクライナ侵攻後の高値とあって、来年この価格に迫るのはちょっと無理そうです。
したがって、エネルギー価格を含むCPIやPCE(個人消費支出)価格指数で昨年の高値を超えるのは、少し難易度は高いかなという気がします。
もし、CPIが9.1％を超えるとするなら、恐らくインフレ第３波が発生した時でしょうね。
第２波で景気後退に陥って一旦インフレ率が落ち、その後の回復局面で2026年辺りに三たび高インフレになった時でしょう。
一方、エネルギーと食品を除くコア指数ではどうでしょうか？
コアCPIは2022年９月の6.6％、コアPCEは２月の5.4％が最高値となっており、未だ前月比で+0.4％(年率換算で５％弱)前後をうろついていますので、超えてくる可能性は十分あると思います。
今後は景気減速による住宅需要の減少も考えられますが、むしろローン利率の低下により旺盛な住宅需要が景気を下支えするのではないかと思います。
住宅は単に不動産の売買だけでなく、家具、家電、インテリア、あるいは車などの需要も促しますからね。
もし、５月のFOMCで利上げ打ち止めとなった場合、住宅ローン利率は現在の６％台半ばから大きく上昇することはないでしょう。
よって、住宅需要を減衰させていくほどの引き締め効果は期待できません。
逆に利下げへと方向転換を図った場合、上記で述べたように特需が生まれることになるかもしれません。
インフレ第２波をどの程度の上昇で抑えられるかは、今後のFRBの金融政策にかかってくると思われます。
ちなみに、管理人ペッパーは経済金融の専門家でもなんでもありません。信じるか信じないかはあなた次第！
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